Tu asesor legal

Alberto Villanueva

Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte. Soy abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Tengo estudios de negociación en Harvard University y una Maestría de Derecho (LLM) en Cornell University.

En esta bitácora trataré de poner las leyes al alcance de todos, con un lenguaje sencillo. Me pueden seguir en Twitter en @AVillanuevaE

Acabo de comprar una casa o departamento, ¿qué tributos debo de pagar a la Municipalidad? ¿Alcabala?¿Predial? ¿Arbitrios?

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casa1.jpgEn una de esas anécdotas que uno tiene de pequeño, me acuerdo con claridad un día que estaba con los amigos del barrio y se nos acercó el papá de uno de ellos y dentro del discurrir de la conversación comenzó a darnos consejos.
Uno de ellos era que tengamos cuidado cuando compremos una casa que después había que pagar una serie de tributos a la municipalidad y que si no los podíamos pagar tal vez podíamos perder nuestra casa.
A ¿qué tributos se refería este vecino? ¿es cierto el riesgo que si no los pago puedo perder mi casa?

El vecino no estaba equivocado en cuanto a la posibilidad de perder su casa si no pagaba sus tributos municipales. Los tributos municipales al final de cuentas son una deuda más y como cualquier otro acreedor la Municipalidad puede llegar a embargarte y rematar tu casa si no pagas los tributos que afectan a dicha propiedad.

Tener una casa o un departamento propios tiene así un costo económico en tributos municipales que debemos de saber que existen antes de hacer una compra para saber si estamos en capacidad de pagarlos.

Entre dichos tributos se encuentran:

1. El Alcabala. Este impuesto se paga por una sola vez al momento de comprar la casa, departamento o terreno o predio en general. 

Este impuesto lo paga el comprador y la tasa es del 3% del valor de transferencia que no puede ser menor al valor del autovalúo reajustado por el Indice de Precios al por Mayor.

Las primeras 10 UIT están inafectas.

El plazo para pagar es hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.

Si tiene dudas lo invito a visitar el website del SAT correspondiente a Lima haciendo click aquí en este link. Si se encuentra en otras ciudades ahí también podrá encontrar información relevante bastante ilustrativa.

2. Impuesto Predial. Este tributo grava el valor de un predio urbano o rural en base a su autovalúo.

El propietario es obligado a pagar este impuesto todos los años teniendo en cuenta quién es el propietario el 1 de enero de cada año.

La tasa de este impuesto es progresiva dependiendo del valor de autovalúo del predio de acuerdo a esta escala:

Tramo de autovalúo Alícuota:
  • Hasta 15 UIT 0.2% 
  • Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%
  • Más de 60 UIT 1.0% 
En caso de ser pensionista y tener un solo predio hay el beneficio de no pagar por las primeras 50 UIT debiendo pagar solo el exceso.

Para efectos de este tributo se debe de declarar que he comprado un inmueble en lo que se conoce como "el cargo" del inmueble. 

El plazo para hacerlo es hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente que se compró el inmueble. Sin embargo, como se deben de pagar arbitrios que es un pago mensual la declaración deberá de hacerse el último día hábil del mes siguiente de la transferencia.

Una vez más si tiene dudas visite para Lima el website de la SAT haciendo click aquí en este link.

3. Arbitrios. Los arbitrios son tasas que se pagan por servicios que prestan las municipalidades como servicios de limpieza pública, parques y jardines o serenazgo.

El obligado a su pago es el propietario y se paga según las tasas fijadas por cada municipalidad distrital.

Como son servicios en beneficio del inmueble, en los contratos de arrendamiento se pacta usualmente que los arbitrios los debe de pagar el inquilino pero eso será en la relación privada entre el inquilino y el propietario. Para la Municipalidad el obligado será el propietario del inmueble aunque hay algunas excepciones donde el obligado al pago es el poseedor del inmueble.

Para efectos de su pago se debe de declarar que he adquirido un inmueble dentro del último día hábil del mes siguiente a la adquisición del predio.

La información dada en este artículo es con caracter general y hay varios temas que pueden variar en una situación concreta como por ejemplo qué es lo que se entiende como "comprar" o "adquirir un predio". 

Además, intencionalmente he omitido referirme al Impuesto a la Renta que puede gravar una transferencia de propiedad dado que eso será materia de otro artículo.

Le recomiendo por eso que antes de comprar un inmueble se asesore con su abogado para evaluar los costos tributarios de la operación y calcule cuánto le costará anualmente ser propietario de un inmueble.

En todo caso, si no tiene dinero para contratar un abogado, le recomiendo recurrir a la Municipalidad de su jurisdicción para que lo orienten y le informen al detalle sobre estos tributos.
22 comentarios

yo tambien tengo una casita en arequipa que quiero vender por favor quiero saber si las casitas han subido de precio contestarme por favor a mi correo

Lo felicito Dr. Villanueva, también soy abogado y sus artículos son breves y de fácil entendimiento.

Un capo Alberto, ojala todo estos artículos queden en archivo siempre, en un momento dado uno termina necesitando de alguno.

Buen artículo, sólo unas precisiones:
- la periodicidad de los arbitrios no siempre es mensual, ello depende de la ordenanza municipal: (hecho generador, periodo y tiempo gravado absoluto o con prorrata()
- no existe declaración jurada de alta o determinativa para arbitrios: la determinación la hace de oficio la municipalidad respectiva (aunque este quiza no sea el mejor procedimiento, es el que establece el sistema)

Saludos

Buen día. Una consulta, en caso de alquilar un departamento tambien debo pagar tributos al municipio. Gracias, saludos.

Dr. Villanueva yo tengo una consulta ojala me pueda responder:
Soy peruana pero vivo en el extranjero y deseo comprar un departamento en Peru para alquilarlo. Tendria que pagar impuestos en Peru o hacer declaracion de renta aun si yo ya pago mis impuestos aqui en el pais donde vivo.?

Entiendo que los impuestos relacionados al inmueble que usted menciona hay que pagarlos si o si
Gracias

que tributo cobra la municipalidad
me pueden responder

Yo quiero comprar un DPTO que está avaluado (Autovaluo) en 80000 dolares ¿Cuánto de ALCABALA debo pagar? porque NO ENTIENDO eso "de que LOS PRIMEROS 10 UIT estan INAFECTOS", es decir PAGO el 3% de los otros UITs...por favor INDIQUEME actualmente cuanto es UNA UIT.

Gracias

Ricardo CHUNG

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Quisiera me informe acerca de la compra de un estacionamiento. Anteriormente cuando compre el departamento hice los trámites correspondientes en la municipalidad, inscripción para pagar arbitrios, predial. Mi pregunta es: ¿Debo realizar los mismos trámites respecto a la compra del estacionamiento, es decir, pagar arbitrios y predial por esta propiedad?

mis padres comprAron un terreno a una inmobiliria, esta quebro paso a otra hay el contrato pero nunca dieron el registro de propiedad
del terreno se pagan arbitrios esto ya tiene como 40 años como puedo inscribir el terreno

Julia,

Habría que analizar tus documentos, cabe la posibilidad que hagas un proceso de otorgamiento de escritura pública pero también podría ser una acción donde hagas valer la prescripción adquisitiva de dominio que ha operado.
Te recomiendo que visites un abogado para que vea tu caso

Oscár si el estacionamiento es un predio independiente (generalmente lo es en edificios) debes de hacer exactamente lo mismo que lo que hiciste con el departamento.

Ricardo,

Para evitar cualquier problema de calculo anda directamente a la municipalidad a que te hagan una liquidación. Si el inmueble queda en la provincia de Lima puedes ir a la Municipalidad de Lima y además a las notarias afiliadas y ahí te hacen la liquidación.
El listado de notarias afiliadas en el caso de Lima está en el link del artículo que puse para el tema de la alcabala

Hace algun tiempo vendimos una casa, uno de los propietarios es residente en EEUU (es peruano) y el impuesto de SUNAT por vender la casa fue de 30 % para el, mientras que para los residentes en el Peru fue de 5%.

Buenas tardes Dr. ALberto
Acabo de leer su portal y es muy interesante, le escribo para preguntarle con respecto a lo siguiente:

- TENGO UN CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN TERRENO, PERO ESTO FUE HACE MAS DE 7 AÑOS , AL MOMENTO HE AVANZADO CON LA CONSTRUCCION DE MI CASA Y ESTOY COLOCANDO PISO , PERO AUN ME FALTAN MUCHAS COSAS, MI PREGUNTA ES QUE SI MI CONTRATO DE COMPRA VENTA QUE HIZE CON UN ABOGADO Y QUE SE QUEDO EN MINUTA, QUIERO LLEVARLO A REGISTROS PUBLICOS, QUE ES LO PRIMERO QUE DEBO HACER, DONDE ME DEBO DIRIGIR Y QUE DEBO PAGAR PRIMERO.

GRACIAS POR SU AYUDA

Marilú,

Lo primero que debes de hacer es ir con tu minuta a un notario y pedirle que la eleve a escritura pública. Para ello necesitarás buscar al vendedor para que vaya a firmar dicha Escritura Pública.
En la notaria te orientarán sobre otros requisitos que deberás de llevar y los costos.
Es urgentísimo que hagas este trámite dado que tu propiedad puede estar en riesgo de que algún pícaro quiera aprovecharse de esta situación.

Buenas tardes,
hace tres anios (2007) compre un dpto a una constructora para lo cual hice los pagos respectivos en la notaria para levantamiento de hipoteca y todos los demas cargos que se generan. El caso es que cuando fui a la notaria a firmar para el levantamiento de hipoteca me dijeron que debia pagar nuevamente cerca de mil soles, a pesar de haberles mostrado los respectivos recibos a lo que me dijeron que ese pago tenia una vigencia de solo 3 meses y pasado ese lapso lo deberia pagar nuevamente, es correcto lo que me estan diciendo?? que deberia hacer en este caso, ya que a pesar de haber terminado de pagar el prestamo aun no puedo levantar la hipoteca por que me piden nuevamente ese pago que no pienso hacer y si no pago no puedo registrar mi inmueble...

Doctor, no falta el impuesto a la renta de segunda categoria, por ganancias de capital?

Sí, así es Oscar.
En el artículo advierto que no voy a tratar el Impuesto a la Renta en el mismo y por eso es que no lo toco y esa es la razón que el título del artículo se refiere solo al tema municipal.

Dr. buenos dias.
compré una módulo de vivienda el cual debe todo tipo de impuestos desde el año 1996. me enteré por un amigo q no tengo que pagar todos los impuestos desde ese año sino de los ultimos 5 años, me dijo que hay una ley sobre eso... ¿que de cierto hay en eso?? de antemano muchas gracias

Dr. Compre por intermedio de mi cuñado una casa por el programa mivivienda, todo con mi dinero hasta la fecha pago cada cuota, cuando estaba soltero a 10 años pero el se caso, no sin antes de 3 dias de su matrimonio me la paso con documento notarial, ahora ya casado pero tengo el temor que pueda pasar caulquier problema con la esposa y se genere inconveniente para mi. AAhora conversando con mi esposa queremos hacer la cancelacion pero el banco me dice que pierdo el bono del buen pagador mi cuota es de 100 dolares mensuales y debo 60 de 120 cuotas, de ser asi como el banco me dice deberia pagar mucho mas de lo que debo y analizando puedo pagar interdiario cuota a cuota y asi en pocos meses terminaria de cancelar, pero mi duda es si es factible dicha posibilidad y si el banco despues de haber terminado de cancelar puede (por ley) darme el documento de cancelacion y poder levantar la hipoteca y asi inscriber la casa a mi nombre.
La ley del Fondo Mivivienda permite dicha accion o tendre que arriesgarme a pagar cuota a cuota en su fecha correspondiente.
A la vez podria decirme la validez del documento notarial ( la compra- venta) que la hicimos antes de su matrimonio.
Agradecido por su atencion
Walter Garcia

Hay que tener en cuenta algo, que no se paga alcabala si el inmueble es nuevo, por ejemplo un depa nuevo, solo si el inmueble ya tuvo un dueño anterior o varios es que la alcabala entra en juego, para el q pregunto algo de cuanto de alcabala debe pagar por una propiedad de 80,000 , a mi experiencia yo pague algo de 5000 soles de alcabala por un inmueble q me costo 62,000 dolares para que tenga una idea de maso cuanto pagara.

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