Tu asesor legal

Alberto Villanueva

Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte. Soy abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Tengo estudios de negociación en Harvard University y una Maestría de Derecho (LLM) en Cornell University.

En esta bitácora trataré de poner las leyes al alcance de todos, con un lenguaje sencillo. Me pueden seguir en Twitter en @AVillanuevaE

Toda la familia está pagando una casa que figura a nombre de mi hermano ... ¿quiénes son los propietarios de esa casa?

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casasola.jpgEs un tema común que la familia se junte para comprarse una casa o un departamento. 
Generalmente los padres y hermanos colaboran con la cuota mensual pero a veces para facilitar la obtención del crédito hipotecario, la casa o departamento figura como que es comprada sólo por uno de los integrantes de la familia, a veces el hermano mayor, otras el padre.
¿Quiénes son los verdaderos propietarios de esa casa? ¿yo tengo algún derecho por estar pagando la cuota mensual de la hipoteca o quien aparece como propietario es el único con derechos?

El tema en la pregunta que se formula muchas veces es sobre todo un tema probatorio a fin de determinar qué es lo que quisieron pactar las partes y por eso siempre será muy importante que los acuerdos de este tipo consten en un documento escrito de fecha cierta.

Si toda la familia decidió comprar la casa por que todos querían ser propietarios de la misma, entonces deberán de tener un documento donde conste ese acuerdo para que así se pueda probar debidamente que lo que existe en realidad sobre el inmueble que se está comprando es una copropiedad entre todos los miembros de la familia.

En ese documento debe de constar por lo menos quienes son los miembros de la familia que terminarán siendo copropietarios del inmueble y cuáles son sus participaciones sobre el inmueble. Si no se señala cuáles son sus participaciones la ley presume entonces que las partes de cada uno de ellos en la copropiedad serán en partes iguales.

El hecho que formalmente aparezca uno de los miembros de la familia como propietario para facilitar el crédito hipotecario u otras circunstancias similares no es impedimento para lo anterior dado que lo que estaría sucediendo es que el miembro de la familia que aparece como propietario estaría ejerciendo un mandato sin representación cosa que debería de figurar también en el documento antes señalado.

Espero no estar escribiendo en difícil, por favor si tienen dudas dejen su comentarios.

Esta situación donde aparece uno de los miembros de la familia como único propietario del inmueble deberá de ser subsanada cuanto antes dado que siempre pueden suceder una serie de riesgos como que el inmueble pretenda ser embargado por los acreedores de quien aparece como propietario.

Si no existiera el documento o algún otro elemento probatorio para acreditar la existencia de una copropiedad entonces podría ocurrir que el miembro de la familia que aparece como propietario pueda abusar de tal condición o que sin abusar puedan ocurrir circunstancias extraordinarias como tal vez la muerte del mismo y que sus herederos pretendan desconocer la existencia de dicha copropiedad.

En estos casos extremos donde no se pueda probar la copropiedad siempre quedará expedita la acción de enriquecimiento sin causa por las sumas pagadas.
27 comentarios

como se puede hacer, si se compro un terreno en el que construimos 4 pisos para cada uno de los hermanos, pero la propietaria es mi mamá. Que documentación se podría hacer para que cada piso pueda pasar a cada uno de los hijos.
Gracias anticipadda por tu respuesta.

¿El Principio de Oportunidad y laTerminacion Anticipada es beneficioso para la correcta Administraciòn de Justicia? la novedadd en el Nuevo Codigo Procesal Penal 2004!

que significa la accion de enriquecimiento sin causa??

Gracias por la respuesta, he comprado un departamento hace 2 años, y aun no está independizado, somos 8 propietarios es decir 8 departamentos, y por diferentes motivos este tramite se esta demorando, que debo hacer, por q uno de los motivos es q uno de los propietarios vendio su departamento, y por ello nos indicaron que volvió a foja cero el tramite, es cierto esto???, es decir si durante el proceso otro decide vender, volverá a cero el proceso???, cual es la garantia q tengo para poder tener la independización de mi departamento?. O q acción me recomienda tomar???

También resultaria aconsejable que los coopropietarios realicen su declaración jurada de inscripción en la jusrisdicción del municipio distrital correspondiente, a fin que cada uno tenga la condición de contribuyente y con ello generar medios probatorios relacionados a comportamiento tributario. Si bien una declaración jurada no es constitutiva de propiedad si resulta ser de mucha ayuda en situaciones en las que la propiedad se encuentra en disputa.

También resultaria aconsejable que los coopropietarios realicen su declaración jurada de inscripción en la jusrisdicción del municipio distrital correspondiente, a fin que cada uno tenga la condición de contribuyente y con ello generar medios probatorios relacionados a comportamiento tributario. Si bien una declaración jurada no es constitutiva de propiedad si resulta ser de mucha ayuda en situaciones en las que la propiedad se encuentra en disputa.

Soy peruano americano,me jubile en USA y retorne para vivir en el Peru,mi menaje de casa por un error de la cia.puso en lugar de menajes,regalos.y no he podido sacar mis cosas que son del hogar.libros,platos etc.que tramite tengo que hacer para exonerar el menaje de casa,estan en el aeropuerto desde abril.
atentamente.gracias por su ayuda.

Dr. Vilanueva por este medio le hago mi consulta o le escribo al Diario?
El caso es que mi papa murio dejando 2 casas y 1 departamento y somos 4 hermanos, pero uno de ellos el mas vivo y por que vive mas cerca se ha hecho dueño y el departamento lo alquilo 1 casa tambien y junto con los otros 2 hermanos, se reparten los alquileres y no quieren para repartirnos la herencia de nuestro progenitor ¿Cual seria el paso para que nos repartamos nuestra herencia justamente? teniendo en cuenta que uno (el vago) ya vive en una casa de 250 m2.?

Buenos dias, Dra. Villanueva, antes que nada muchas gracias por su ayuda desinteresada para con todas las personas que siguen sus comentarios, mi pregunta si me lo permite Ud., es la siguiente,
me mude a un Dpto. alquilado, recien que llegue iban a pintar el edificio y nos pidieron a cada inquilino y/o propietario para la pintura y demas gastos, ¿a quien le corresponde pagar, al propietario o al inquilino?, le agradeceria mucho su respuesta, mil gracias de antemano,

atentamente, Liliana Hatto

Buenas tardes, firme con mi emanorada la minuta de la compra de un departamento, la cuota inicial y las letras lo asumire yo, como puedo hacer para ella no siga apareciendo como copropietaria.
gracias.

Buenas tardes, agradeceré me puedas orientar. Mi padre ya falleció hace 22 años, pero no sabemos como ver el tema de la herencia por la casa que fue de sus padres, actualmente solo vive en aquella casa uno de sus hermanos, los demás son fallecidos pero claro que de los otros hay descendiente. También tenemos una declaración ante notorio de mi abuelo hecha días antes de fallecer en donde declara que le adeuda a mi padre una cantidad de dinero que le entregó para comprar esta vivienda. Mi hermano y yo no sabemos cómo proceder para reclamar nuestra herencia, tememos que el tío que está vivo la pueda vender, es posible eso?

Por favor como hago para averiguar quien es el verdadero propietario de la casa don vivo

BUENAS NOCHES DOCTOR:
TENGO UN PROBLEMA CON EL BANCO SOBRE UN PRESTAMO HIPOTECARIO. EN RESUMIDAS CUENTAS ESTUVE PAGANDO PUNTUALMENTE HASTA QUE POR PROBLEMAS ECONOMICOS PEDI UN PERIODO DE GRACIA PARA NO PAGAR. EL BANCO NOS DIO 3 MESES. LAMENTABLEMENTE NO PUDIMOS PAGAR DESPUES DE ESTOS TRES MESES POR OTROS TRES MESES MAS. A LA HORA DE ACERCARNOS PARA PAGAR NUEVAMENTE NOS DIMOS CON LA SORPRESA DE QUE NUESTRA DEUDA ESTABA EN UN PROCESO JUDICIAL Y UNA DE LAS ABOGADAS DEL BANCO NOS INDCO QUE LO UNICO QUE TENIAMOS QUE HACER ERA PAGAR LOS SEIS MESES DE GOLPE. LE PREGUNTE A LA ABOGADA DEL BANCO SI PODIA REFINANCIAR O LLEGAR A UN ACUERDO Y DIJO QUE YA EL PROCESO JUDICIAL ESTABA EN MARCHA. A MI NUNCA ME INFORMARON DE ESTO. SIN EMBARGO ELLA INSISTIO DE QUE A MI SE ME HABIA NOTIFICADO CUANDO A MIS MANOS NUNCA LLEGO DICHA NOTIFICACION.

¿DEBO SEGUIR PAGANDO MIS CUOTAS MIENTRAS NO SE SOLUCIONE ESTO? POR FAVOR NECESITO ORIENTARME EN LOS PASOS A SEGUIR . ¿QUE SOLUCION DEBO EXIGIR COMO CLIENTE?

QUEDO A LA ESPERA DE SU GENTIL RESPUESTA
GRACIAS

Quisiera saber si pongo como bien de familia a la casa que habito con mi hermano y mi sobrina pero que es de mi propiedad qué implica en cuanto a la propiedad de la misma. Yo ya leí todas las implicancias en cuanto a que no son susceptibles de embargos salvo por deudas de impuestos y tasas de la misma, y otros beneficios e implicancias pero lo que no tengo claro es si al poner la vivienda como bien de familia significa que los derechos propietarios son de los tres o siguen siendo míos como única propietaria. Espero su asesoramiento. Gracias

un problema,, mi abuela vivio siempre conmigo ,, hasta que murio hace 10 años,... cuando estava muribunda.. vino a vivir una prima osea nieta...han pasado 10 años y mi prima kiere ser la dueña de toda la casa..abusa porq los hijos de mi abuela ( tios) todos viven en el xtranjero, menos mi mama q murio hace 17 años....yo como nieto,, tengo derechos??? ella puede ser dueña de la casa dizke q desde hace 10 años paga arbitrios y demas??? los hijos que estan en el extranjero que pueden hacer??? Gracias,, YO QUE HAGO :(

Somosdiez hemanas y heredamos la casa de mis padres.
Poco aa poco compre la parte de nueve de mis hermanas , me falta una parte que se niega a vender y no se legalmente lo que tengo que hacer
La casa la cuido y ocupo yo y mi pregunta es si esta hermana tiene derecho a entrar en esta casa por tener una decima parte .
GRCIAS.
Esther

hola quisiera saber por cuanto tiempo vence un contrato por una casa el abogado nos pide siete mil pesos argentinos en una semana sino tenemos que dejar la casa en diciembre es todo vervalmente quiero saber si es legal lo que nos pide hace 11 años q estamos ahi viviendo y siempre emos pagado como pudimos contacteme o recomiendeme algien q me ayude gracias..marcelo

tengo una desconfianza estoy casada por civil hace 15 años tengo una hija de 13 años mi esposo compro una casa a credito con el banco pero figura el solo osea padre soltero poque yo tenia una cuenta pendiente en el banco de materiales y no me podian dar entonces accedi a q saliera el solo mi pregunta el me puede desalojar no tengo dercho a nada de la casa yo vivo bien con el pero no se q puede pasar despues y q puedo hacer gracias

ESTOY DIVORCIADA Y TENGO UNA PENSION DE ALIMENTOS YA QUE MI EX ESPOSO ESTA PASANDO EN FORMA INCOMPLETA ...QUE PROCESO DEBO SEGUIR YA QUE TENGO UN MONTO FIJADO EN EL JUICIO DE ALIMENTOS GRACIAS.

Alvina,

En el mismo proceso judicial de alimentos explica esta situación al juez para que requiera el pago completo de los alimentos.
Lo debes de hacer con un abogado.

Compre un terreno, pero por mi salud no pude viajar para firmar las minutas ante el Notario, lo hizo mi hermano a su nombre -sin aportar suma alguna él- a la fecha mi hermano vive en dicho terreno y se niega firmarme documento alguno de la compra pues esta a su nombre; ¿Puedo inicar una demanda de verdadero comprador (propietario) si mi hermano NUNCA TUVO MEDIOS ECONOMICOS para comprar y los vendedores han firmado una declaracion jurada que mi hermano les dijo que el dinero le entregue yo para comprar dicho predio?
Gracias por se respuesta....

Sobre la casa de mis padres hemos construido con mis hermanos 2 departamentos independiente, actualmente cada departamento viene pagando los arbitrios y autovaluos, al nombre de los hermanos, pero estos no estan registrados en registros públicos, que debemos hacer para la inscripción respectiva.

tengo un problema por parte de unos familiares .Mi tio les paga a los demas hermanos la parte de la casa de sus padres a los demas hermanos, pero mi tiop el que paga a sus hermanos se muere sin hacer documentos de la compra y tiene dos hijos a los cuales no le dan esos tios la casa porque no hay documento que lo refleje fue pacto entre hermanos y que hacen

buenos dias:
Mi padre fallecido hace 15 años, tratando de ayudar a nuestro unico hermano varon (somos 6 mujeres) que se casó y en pocos años se hizo de cuatro hijos, SIMULO una compra venta de un terreno en Zarate pasando la propiedad a mi hermano a fin que pudiera pedir un prestamo en el entonces Banco de Materiales.Mi hermano NO LE PAGO NADA. esta venta simulada se hizo porque el banco pedia tratar con el propietario que debia ser joven y no un jubilado como era mi padre. Mi padre queria que ese terreno fuera para tres hermanos mientras la otra casa serviria a los cuatro. El hecho es que mi cuñada ( que estaba presente) DESCONOCE ESA SIMULACION. Mi padre cinco años despues quiso arreglar este asunto y no se pudo ante la negativa prepotente de mi cuñada y de mi hermano. El tiempo pasó, mi padre falleció y mi anciana madre y nosotras las hermanas no sabemos como hacer ante un eventual deceso de mi madre.Mi hermano tendria un PORCION de la casa donde VIVIMOS actualmente?. No se puede hacer un testamento donde se mencione que MI HERMANO YA OBTUVO UN BIEN IMMUEBLE (terreno) que pertenecia a nuestros padres, bajo la figura de anticipo de legitima (aunque la verdad fue una simulacion) a fin que no espere obtener mas de lo justo.
Gracias

Compre un terreno, pero por mi salud no pude firmar las minutas ante el Notario, lo hizo mi sobrina y ahora el terreno esta a su nombre ella no aporto ningún dinero, incluso la construcción la realice yo con la finalidad de vivir en la casa, a la fecha mi sobrina vive en dicho terreno y se niega firmarme documento alguno de la compra pues esta a su nombre inclusive en registros; ¿Puedo inicar una demanda de verdadero comprador (propietario) mi sobrina nunca TUVO MEDIOS ECONOMICOS para comprar. tengo los movimientos de mi cuenta en dos bancos que acredita los retiros para la compra de ese terreno y boletas de compra de los materiales para la construcción de la casa.
Gracias por su respuesta.

Buenas Tarde Dr. Villanueva quisiera hacerle una consulta es en relacion a un terreno que figura a nombre de mi padre en la municipalidad pero el detalle es que hubo una tia que hizo los planos y dividio el terreno en dos partes haciendo que la mitad sea de ella y haciendo firmar a mi papa algunos documentos que ingenuamente lo hizo ahora he ido a averiguar y resulta que en ese terreno hay dos dueños que es mi padre y mi tia que murio y actualmente esta vivo su hijo yo quisiera saber si resultaria factible poder recuperar el total del terreno ya que inicialmente en años anteriores la tia reconocio que mi padre era dueño total pero ahora en esa ficha de sunarp aparece a nomnbre de dos personas

Atte: Rene Amachi Nieto

BUENOS DÍAS.por favor solo si estas seguro le agradezco su orientación, en mi familia somos tres hermanos, mis padres murieron dejaron una casa, dos de nosotros nos fuimos, de la casa, uno se quedo con la casa la reformo casi reconstruida totalmente,un abogado me dice que en herencia no se puede reclamar mejora y otro me dice que si, necesito un fundamento de derecho en Colombia que justifique esto para no caer en errores..gracias.

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