Tu asesor legal

Alberto Villanueva

Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte. Soy abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Tengo estudios de negociación en Harvard University y una Maestría de Derecho (LLM) en Cornell University.

En esta bitácora trataré de poner las leyes al alcance de todos, con un lenguaje sencillo. Me pueden seguir en Twitter en @AVillanuevaE

Soltero compré una casa con hipoteca que la pagué cuando era casado ... ¿es la casa un bien propio o un bien común?

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casa.jpgVarias veces ocurre que siendo solteros compramos un inmueble con una hipoteca de 15 o 20 años y luego nos casamos.

La hipoteca es pagada durante el matrimonio y la pregunta es casi inmediata cuando surgen problemas conyugales ...¿esa casa o departamento es un bien propio dado que lo compré cuando era soltero o es un bien de la sociedad conyugal dado que la hipoteca se pagó cuando ya era casado?

La consulta no es inusual al extremo que ha sido objeto de varios comentarios en el artículo que escribí sobre la manera de tener una Separación de Patrimonios entre Cónyuges.

Primero voy a dar el marco general normativo y luego plantearé algunos supuestos para aclarar lo que quiero explicar y en donde recién daré respuestas directas incluyendo la respuesta a la pregunta planteada en el título del artículo. 

Marco General

En el artículo 302 del Código Civil se señala qué son bienes propios y resulta claro que un inmueble (casa o departamento) comprado antes del matrimonio resulta un bien propio (vendría a ser el inciso 1). La respuesta se complica sin embargo, cuando existe una deuda pendiente como veremos en los ejemplos.

Transcribo dicho artículo:

Artículo 302.- Bienes propios

Son bienes propios de cada cónyuge:

1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.

2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de adquisición ha precedido a aquélla.

3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito.

4.- La indemnización por accidentes o por seguros de vida, de daños personales o de enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.

5.- Los derechos de autor e inventor.

6.- Los libros, instrumentos y útiles para el ejercicio de la profesión o trabajo, salvo que sean accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.

7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien propio.

8.- La renta vitalicia a título gratuito y la convenida a título oneroso cuando la contraprestación constituye bien propio.

9.- Los vestidos y objetos de uso personal, así como los diplomas, condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia.


En otro artículo, el artículo 310 del Código Civil, se dice que cosa son bienes sociales(es decir  bienes de propiedad de la comunidad de bienes que se forma en una sociedad de gananciales producto del matrimonio).

En dicho artículo se introduce un caso en particular al señalar que si estamos hablando de un terreno comprado antes del matrimonio (bien propio), donde se construye un edificio cuando ya estamos casados con sociedad de gananciales, entonces lo construido se convierte en un bien social y se deberá solo reembolsar el valor del suelo. 

Transcribo también este artículo 310:

Artículo 310.- Bienes sociales

Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión; así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor.

También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construídos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso.


Supuestos Concretos de Ejemplo

Vamos entonces a los supuestos concretos para dar respuestas más precisas:

1. Contrato de compraventa realizado cuando era soltero y no tenía planeado casarme, el inmueble se compra con una hipoteca a 20 o 15 años, me caso al segundo año de la hipoteca. 

En este caso resulta claro que el inmueble que se compra es un bien propio. La compraventa se concluye cuando era soltero y ni aún se pensaba en casar.

El hecho que la hipoteca se pague durante el matrimonio es irrelevante para la determinación que el bien es un bien propio.

Lamentablemente el Código Civil peruano no establece una regla expresa sobre qué pasa con lo pagado por la hipoteca durante el matrimonio si es que eso se pagó con bienes sociales.

Considero, sin embargo, que siguiendo las normas de enriquecimiento sin causa y soluciones similares que da el derecho de otros países, cabría la posibilidad de pedir el reembolso de esas sumas pagadas al momento de hacerse la liquidación de la sociedad de gananciales. Esto es una zona gris que dependerá en todo caso del caso concreto.

2. Igual que el caso anterior pero yo compro con hipoteca sabiendo que me iba a casar. 

Se aplica lo mismo del caso anterior dado que es irrelevante si sabía o no que me iba a casar. Lo cierto es que compré el inmueble antes del matrimonio.

3. Compro una casa o departamento a plazos o con reserva de propiedad y termino de pagar el inmueble cuando ya estoy casado.

A diferencia de los dos casos previos acá el contrato de compra venta no se llega a ejecutar a su cabalidad antes del matrimonio.

Si bien en el caso de la compra venta a plazos la transferencia de propiedad del inmueble ya se produjo (según el Código Civil la transferencia de inmuebles se da con el acuerdo de voluntades) el contrato no se termina de ejecutar hasta después de casado.

El tema es aún más claro en el caso de una cláusula de reserva de propiedad o la existencia de una condición que se cumpla cuando ya esté casado.

Acá la discusión se zanja con una correcta interpretación del inciso 2 del artículo 302 que nuevamente transcribo sólo en dicha parte:

Artículo 302.- Bienes propios

Son bienes propios de cada cónyuge:

...

2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de adquisición ha precedido a aquélla.

...

En la doctrina existen diversas soluciones que se proponen pero el inciso 2 del artículo 302 propone como solución determinar cuando ocurrió la causa de la adquisición y en los ejemplos propuestos ocurrieron antes del matrimonio y por ende serán bienes propios.

Igual habría que determinar como en los otros casos si existe la posibilidad de una compensación bajo las normas de enriquecimiento sin causa cuando se liquida la sociedad de gananciales.

4. La sociedad conyugal construye sobre un terreno que es de propiedad de sólo uno de los cónyuges. 

En este caso se aplica la regla del segundo párrafo del artículo 310 donde se señala que lo construido sera un bien social y se reembolsará el valor del terreno.

5. La sociedad conyugal construye sobre una casa que es de propiedad de sólo uno de los cónyuges.

Adviertan que a diferencia del caso anterior no hablamos de un terreno sino de una casa ya construida.

Este es el supuesto donde por ejemplo uno tiene un bien propio que es una casa de un piso y luego de contraer matrimonio, la pareja construye sobre esa casa un segundo o tercer piso. El segundo párrafo del artículo 310 habla de "suelo" es decir de "terreno" ¿qué pasa en esos casos?

En esos supuestos el bien será un bien social en una interpretación extensiva pero apropiada del artículo 310.

Este supuesto es muchas veces relevante en procesos judiciales de ejecución de hipotecas cuando se pide la nulidad de la hipoteca y de su ejecución por la falta de intervención de uno de los cónyuges.

Espero no haber sido confuso, en todo caso vía comentarios puedo aclarar cualquier duda.

En algún comentario a otro artículo me reclaman respuestas directas pero lamentablemente en el derecho hay zonas grises y la respuesta variará caso por caso y resulta por eso crucial que siempre consulten con un abogado para que analice con cuidado todas las aristas y pruebas que puedan existir en su caso particular.
19 comentarios

Mi hermano es soltero y acaba de comprar una casa mediante una hipoteca, en si todos pagamos las cuotas (papá, mamá y quien habla) porque ese fue el acuerdo pero esta a nombre de el. mi pregunta es. si el se casa y despues se llegara a divorciar, la casa podría formar parte de disputa o su esposa se podría quedar con la casa? o por los vacios que existen en las leyes, el tendría que hacer una separacion de bienes antes de casarse para que nosotros no nos veamos afectados?

Buenos dias, expongo mi caso: mi abuelo tiene un hijo unico que es mi padre, mi abuela fallece y el queda huerfano de madre.
Mi abuelo ya tenia su propiedad que le dejaron sus padres osea a herencia; entonces mi abuelo conoce a alguien y se casa, luego fallece mi abuelo. entonces yo hago la sucesion intestada de mi abuelo. Yo le expongo al notario que mi abuelo se caso con ella pero tenia su bien inmueble de herencia, mas no por compra-venta.
Bueno, luego fallece su esposa, ella solo tiene una sobrino.
Preguntas?
Es posible que su difunta esposa tenga derecho a la propiedad de mi abuelo, teniendo en cuenta que antes de casarse el ya tenia un hijo unico y a sabiendas que el bien inmueble era de herencia familiar.
¿Puede la sobrina de la difunta tener derecho a lo que le correspondiera a la difunta; si a esta sobrina apenas la vi en 2 veces en mi vida y ya tengo 38 años y nunca la vino a ver, La sobrina se llevo a la difunta disque para que se distraiga asu casa y al mes siguiente nos llamo que acababa de fallecer porque se cayo de las escaleras.
Agradezco de antemano su atencion y disculpe por ser tan extensivo mil gracias

soy trabajadora de una muncipalidad, me dices que el beneficio de gratificaciones corresponde a trabajadores de empresas estatales solamente. En este caso. ¿No me encuentro imersa en esta disposicion?
Mi regimen laboral es el de CAS. Obviamente con evaluacion trimestralmente permanenetemente el que genera mi contrato .
Le agradecere darme un alcance.

soy divorciado compre varias propiedades a nombre de mi empresa eirl, tengo otra pareja con la que tengo varios hijos y pienso casarme pronto, ella tendra participacion sobre las propiedades compradas a nombre de la empresa eirl

Se puede vender una casa que tiene hipoteca bancaria?

Si este bien propio posteriormente se vende dentro del matrimonio, ¿la renta que se obtiene por esta operación le pertenece a ambos conyuges?

todos estos articulos y la legislación se aplican tambien para las parejas que han contraido solo matrimonio religioso? gracias

una casa que tiene 3 dueños con titulo en registros publicos puede ser hipotecada por dos de ellos y si es asi si no pagan el prestamo se pierde toda la propiedad

Mi esposa recibió una casa de su padre que es donde actualmente vivimos. Resulta que ahora ella quiere vender la casa y yo no estoy de acuerdo. La actitud de mi esposa la considero irresponsable ya que tenemos varios hijos y que en un futuro la casa podría servirle de ayuda. ¿Es posible que pueda evitar esa venta?

Buenas Tardes quisiera hacer una consulta.
Mi padre adquirio diversas propiedades, 35 años antes de casarse, siendo yo la unica hija, el jamas fue casado hasta que lo hizo a los 85 años con una persona que aparecio derepente, el fallece a los cinco años despues del matrimonio y hace la sucesion intestada la esposa y pretende quedarse con el 50% de todos sus bienes adquiridos antes del matrimonio. Es legal eso, nunca compraron nada dentro del matrimonio, ella tiene todos los bienes en su poder, no disfruto de nada, estoy haciendo un proceso para que me pueda dar una propiedad.

No estoy de acuerdo con la posición de que el inmueble comprado de soltero (y pagado dentro del matrimonio) es un bien propio. Pongo un ejemplo que roza con lo absurdo.

Dos meses antes de casarme obtengo un préstamo hipotecario para la compra de un departamento de 100 mil dólares en donde el banco ni la constructora me exigen cuota inicial. Se concreta la compra y se pacta que la primera cuota del préstamo se hará efectiva en el primer mes de casado. Según su posición, el bien sería propio y no conyugal, cuando el íntegro del precio del departamente se pagará con dinero de la sociedad.

Eso de pedir el reembolso usted la menciona solamente como una posibilidad, cuando la regla debería ser que se considere el bien como conyugal, dependiendo del caso, con la deducción de lo pagado antes del matrimonio...y no al revés como la señala usted.

Qué podría decir al respecto.

Buenos dias, quisiera hacer una consulta: Tengo un Dpto. de 67 m2, actualmente pago arbitrios, predial hace 2 años, pero este Dpto. es parte de 2,930 m2 de un terreno destinado a Mercado pero que no funciona, quisiera hacer independizacion de mi Dpto. de 67 m2 que documentos debo hacer como y donde iniciar esta independizacion gracias

buenos dias,mi consulta es la siguiente.cuando eramos novios,mi exmarido compro una casa y las escrituras estaban a su nombre,y al poco tiempo nos casamos,y la hipoteca se cambio a nombre de los dos,donde consta que se ha pagado conjuntamente.nos hemos divorciado y el ha vendido la casa y se ha quedado con todo el dinero.tengo yo derecho a mi parte.

Caso: Peru. Lima

Fallece una padre de familia, año 1985. Despues de 5 años, año 1990, se declara la sucesion y division y particion, en escritura publica. Son tres herederos, mas la madre.
La madre conserva la casa donde vivia.
La escritura publica de division y particion se realiza en mayo 1990 (notaria) y luego se inscribe en registros publicos y queda asentada la adjudicacion de la casa a la madre en los registros publicos en febrero 1991.
Despues de 18 años, en al año 2008, la madre fallece. Se declara la sucesion y cuando se quiere hacer la division y particion de la masa hereditaria (la casa donde vivia la madre) uno de los hermanos (a partir de ahora el demandante) saca un documento privado de compraventa de la casa hacia su persona realizado en agosto 1990 (ojo con las fechas) y en conciliacion solicita a los otros hermanos ( los demandados) el reconocimiento del documento y el correspondiente otorgamiento de la escritura publica.

Los demandados no reconocen ese derecho sustentado en:
1. - la nulidad del acto juridico sosteniendo que fue un acto simulado, manifestando indicios y presunciones cuya vision de conjunto, segun ellos, conduce a la evidencia que el acto no podia ser otra cosa que simulado.

2. - posterior a la venta supuesta de la casa (año 1990) se adjudico en registros publicos (año 1991) la propiedad de la casa a la señora madre y que por lo tanto, al fallecimiento de la misma en registros publicos la propiedad era de la madre y por sucesion le corresponden. Siendo ellos herederos de buena fe, desde que los demandados desconocian del documento hasta despues del fallecimiento de la madre

Ante la negativa del reconocimiento, el demandante inicia juicio de solicitud de otorgamiento de escritura publica.

La pregunta es Se debe dar el otorgamiento de escritura publica?
Como dar otorgamiento de escritura publica si se cuestiona la validez del acto juridico?
Los demandados tienen derecho legal sobre la propiedad de la madre (por herencia)?

buenas tardes amigo mi pregunta es la siguiente tengo una casa de 2 pisos que cuenta con dos locales y 5 anexos y quiero vender pero no tengo titulo lo fuy a sacar y me dicen que tengo que comprar la tierra para que me puedan entregar el titulo eso es sierto por favor ayudeme es que estoy desesperada para vender

mi padre me vendio su casa construida en un terreno heredado de mi abuelo hace quince años en el mes de julio del 1995 hicimos el contrato de compra ventta del inmueble .y lo registre en registro publicos en diciembre del 1995.
pero mi padre se habia casado (mi padre era viudo) con otra señora el mes de mayo del 1995.

Ahora la señora me reclama la casa que construi con mi padre ya que mi padre fallecio ell febrero del 2010.

me puede orientar al respecto.
Gracias

agradeceré su atención. María se casa con Juan que es brasilero. Al mes de casados compran una casa para pagar a 10 años y un carro para pagar a 4 años. Al año de casados María sale en cinta y Juan la abandona...se va al extranjero...Han pasado 4 años y María no sabe nada de Juan, además las deudas están en cobranza judicial, debe pagar las deudas contraídas, va a hacer un gran esfuerzo, pero teme que Juan cuando regrese reclame los bienes que a ella le va a costar tanto pagar, ¿Qué debe hacer??

Hola, mi esposo y yo otorgamos poder a mi hermano para que en nuestro nombre y representación solicite un préstamo ante cualquier entidad bancaria y para ello le otorgamos la facultad de poder gravar, hipotecar nuestro inmueble. Mi hermano solicita un préstamo ante una entidad bancaria señalando que es a nombre propio pero señala que sus garantes somos nosotros (mi esposo y yo) logra inscribirlo en registros públicos, pero el dinero nunca nos entrega. La entidad bancaria solicita la ejecución de la garantía. Que demanda sería la más conveniente? GRACIAS

Consulta....Yo me hice un prestamo a lo que era el ex Banco de Trabajo (Hoy Scotiabank). supuestamente mi deuda ascendía a S/11,000.00 aprox. pero como hice el pago adelantado cancelando la totalidad de la deuda, me dijeron que me rebajan los intereses y pague algo de S/ 10.770. y centavos... Resulta que en la facturación posterior me aparecía los últimos consumos más una diferencia de 1,000 soles, aduciendo que habían hecho un mal cálculo y que la supuesta rebaja de los intereses no era tal. Presente mis sendos reclamos pero ninguno me fue notificado válidamente y que posteriormente me he enterado que lo han denegado. Que puedo hacer la dueda es del año 2007. Y según he podido averiguar mi deuda ahora es de casi S/. 7,000.00 Soles

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