Tu asesor legal

Alberto Villanueva

Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte. Soy abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Tengo estudios de negociación en Harvard University y una Maestría de Derecho (LLM) en Cornell University.

En esta bitácora trataré de poner las leyes al alcance de todos, con un lenguaje sencillo. Me pueden seguir en Twitter en @AVillanuevaE

Cómo puedo proteger mi casa para que los acreedores no la embarguen y evitar que nadie me la quite

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casa1.jpgUna de las cosas que uno más cuida es su casa y siempre existe el terror que alguien venga y nos la quite ya sea por que tal vez un acreedor nos quiera embargar o por que tal vez un delincuente nos quiera hacer alguna jugarreta en registros públicos y terminemos sin casa.

¿Hay alguna forma como puedo proteger mi casa y "blindarla" para que nadie me la pueda quitar?


Sí, si hay una manera y consiste en constituir un Patrimonio Familiar (la verdad es que hay otras más pero esta es la más transparente y directa).

Por mandato expreso de la ley un Patrimonio Familiar es inembargable, inalienable y trasmisible por herencia (artículo 488 del Código Civil).

Resulta recomendable constituir un Patrimonio Familiar si por ejemplo uno de los esposos va a entrar en el mundo de los negocios y como nadie le puede garantizar que su idea de negocios va a funcionar, al constituir Patrimonio Familiar sobre su casa evitará que luego esta pueda caer en mano de los acreedores.

Es recomendable también hacerlo si por ejemplo uno tiene hijos menores o discapacitados para asegurar que nadie pretenda luego quitarles la casa donde puedan vivir.

Es también recomendable si uno tiene temor a que de repente alguien quiera quitarle su casa falsificando su firma, creando deudas ficticias o aprovechándose tal vez de su avanzada edad o desconocimiento de la ley.

Limitación para Constituir un Patrimonio Familiar

La principal limitación es que uno No puede constituir un Patrimonio Familiar si es que tiene deudas cuyo pago sean perjudicados por dicho patrimonio familiar (artículo 494 del Código Civil).

Esta limitación es entendible dado que la idea no es perjudicar a los acreedores o sino fácilmente los podría burlar creando un patrimonio familiar que luego no podrían embargar.

Es importante por eso constituir el Patrimonio Familiar antes de entrar en una situación de riesgo con los acreedores.

Bienes que pueden ser Constituidos como Patrimonio Familiar (artículo 489 del Código Civil):

1.- La casa habitación de la familia. 
2.- Un predio destinado a la agricultura, la artesanía, la industria o el comercio. 

El patrimonio familiar no puede exceder de lo necesario para la morada o el sustento de los beneficiarios.

Personas que pueden Constituir Patrimonio Familiar (artículo 493 del Código Civil):

Pueden constituir patrimonio familiar:

1.- Cualquiera de los cónyuges sobre bienes de su propiedad.
2.- Los cónyuges de común acuerdo sobre bienes de la sociedad.
3.- El padre o madre que haya enviudado o se haya divorciado, sobre sus bienes propios.
4.- El padre o madre solteros sobre bienes de su propiedad.5.- Cualquier persona dentro de los límites en que pueda donar o disponer libremente en testamento.


Beneficiarios del patrimonio familiar (artículo 495 del Código Civil).

Pueden ser beneficiarios del patrimonio familiar sólo los cónyuges, los hijos y otros descendientes menores o incapaces, los padres y otros ascendientes que se encuentren en estado de necesidad y los hermanos menores o incapaces del constituyente.


Requisitos para constituir un Patrimonio Familiar (artículo 496 del Código Civil):

Para la constitución del patrimonio familiar se requiere :

1.- Que el constituyente formalice solicitud ante el juez, en la que debe precisar su nombre y apellidos, edad, estado civil y domicilio; individualizar el predio que propone afectar; aportar la prueba instrumental de no hallarse el predio sujeto a hipoteca, anticresis o embargo registrado; y señalar a los beneficiarios con precisión del vínculo familiar que lo une a ellos.

2.- Que se acompañe a la solicitud, la minuta de constitución del patrimonio cuya autorización pide.

3.- Que se publique un extracto de la solicitud por dos días interdiarios en el períodico donde lo hubiere o por aviso en el local del juzgado donde no lo hubiere.

4.- Que sea aprobada por el Juez, conforme a lo dispuesto para el proceso no contencioso.

5.- Que la minuta sea elevada a escritura pública.

6.- Que sea inscrita en el registro respectivo.

En los casos de constitución, modificación o extinción del patrimonio familiar, el juez oirá la opinión del Ministerio Público antes de expedir resolución.


Que su abogado lo oriente sobre la conveniencia de esta figura para su caso concreto.
39 comentarios

Despues de constituido el patrimonio ,tengo entendido que si la casa se alquila a terceros se puede embargar siempre y cuando tenga una deuda.
Es cierto ?

Pero se podría constituir patrimonio familiar sobre un inmueble a aún se viene pagando mediante un crédito hipotecario?

y una persona soltera puede hacerlo?

el titulo de la casa de mis padres esta al nombre de mi padre mi hermana y yo pues mi madre ha fallecido mi padre va a poner la casa como garantia para un prestamo nos pueden quitar la propiedad si no paga pues es lo mas seguro yo he invertido construyendo en esta estoy intranquila gracias

Jazmin,

Tu papá sólo puede poner en garantía la parte de la copropiedad que tiene sobre la casa. Para poner el resto de la casa ustedes también deberían de firmar.
Y sí, sí existe la posibilidad que ante la falta de pago te quiten la casa si firman todos.

Sí, alguien soltero sí lo puede hacer con los límites que están señalados en el artículo (punto 5 artículo 493 del Código Civil)

No, no se puede dado que el banco se opondría para justo no perder la garantía dado que o sino no podría luego ejecutar la hipoteca

Dr. Villanueva, lo felicito por el Blog a ver si toca el tema sobre mis derechos frente a un mal inquilino...y todo el tema referente sobre proteccion en estos casos.
Es increible que un mal inquilino tenga mas derechos que el mismo dueño...a ver si nos asesoras en este aspecto.

Saludos.

en caso que se constituya un "Patrimonio familiar", el bien inmueble ¿puede ser objeto de una garantia hipotecaria para un prestamo?

he firmado como aval para una persona que saco un prestamo de 45000 soles.y resulta que el señor solo cancelo 2 letras de los 12 pactados por el banco y ya quiere cancelar. quiero proteger mi casa tengo dos hijos como puedo hacer: puedo hacer un anticipo de legitima '? o puedo constituir un patrimonio familiar? cual es lo mas seguro para proteger mi casa solo por ser aval

Dr. Villanueva. Felicito su iniciativa de compartir sus conocimientos legales a la comunidad. Solo para complemenfar su valioso aporte, me permito indicar que la constitucion del patrimonio familiar puede realizarse tambien ante Notario Público de conformidad con la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. Saludos

Dr. Villanueva. Felicito su iniciativa de compartir sus conocimientos legales a la comunidad. Solo para complemenfar su valioso aporte, me permito indicar que la constitucion del patrimonio familiar puede realizarse tambien ante Notario Público de conformidad con la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. Saludos

Dos preguntas:

1) Como se pierde el patromonio familiar? si se alquila la vivienda por que la familia sale del pais, se pierde? se pierde de manera automatica o es mediante un proceso judicial?
2) Si he sido aval de letras de una empresa que no han sido canceladas, entiendo que no pueden embargar la vivienda si esta constituida como patromonio (mucho tiempo atras) pero podrian ingresar a la misma y embargar bienes muebles que hay en ella? sera esta una medida sorpresa o me entenderia? quiero aclarar que no hay en la vivienda ningun objeto de valor, maquinaria o muebles inscrito en registros publicos, solo lo propio de una vivienda (muebles, artefactos).
Gracias

Iba a vender un auto y al sacar el gravamen a aparecido que tiene un cautelar, se que el mismo se caera y la otra parte tiene interes en comprar el auto ahora, si el comprador esta de acuerdo como en este caso y esta dispuesto a correr el riesgo de que el proceso no se caiga y quedarse sin el auto, puedo venderselo e inscribirlo en RRPP Gracias

Hace algunos años por recomendacion de un amigo y para proteger mi casa, establecí para mi propiedad un "anticipo de herencia" a nombre de mi hija ¿Esta accion esta definida tambien como patrimonio familiar?

Estimado Dr. Villanueva, tengo una vivienda familiar que está a mi nombre, quisiera que mi madre y mis hermanos figuren también como propietarios de la vivienda, que me aconseja hacer para este fin, muchas gracias por su respuesta

Mis saludos Doctor
Mi problema es el siguiente:
Hace años forme una empresa SA cuya actividad era Servicio tecnico electronico, como me fue mal me vi en la necesidad en el año 2003 suspender mis actividades pero tenia una deuda con sunat que ya habia fracionado,y no pude pagar, y han pasado los años como direccion fiscal esta mi casa. Me ha llegado una resolucion coativa de pago , como me puede orientar para solucionar mi problema ¿Puedo volver a fracionar la deuda actual? ¿ Me embargaran en mi casa si la empresa es SA y soy el gerente?
gracias

Lima, 24 de Agosto de 2010

Dr. Villanueva

Me es grato dirigirme ante ud, con debido respeto a la vez para poder solicitarle sabios consejos:
1. hace mas de 5 años tengo una deuda con la Sunat como IGV. que es existe, estuve pagando puntual pero atrase de pagos y fraccionamiento segundo.
2. tengo una cuenta con el Banco S. tengo una deuda que cancelar 23 000.00 N Soles.
3. Deuda por tarjetas de creditos como son, una de ella tenia unadeuda 3800.00 N soles. a cuenta lo deposite 2 500.00 n .Soles
pero mi deuda sigue cerca de 4300. N Soles es decir mi deuda seria mas 6 800.00, como puedo hacerlo para poder pagarles su capitales, todo estas deudas son como persona naturales.
estare esperando su pronta respuesta Dr. por la gentileza que ud apoya a los ciudanos, y nuestro señor Jesus le vendiga mucha sabeduria y muchos años de vida
Atte.
Max Luna

Buenas noches Dr. Villanueva.
Mi consulta es la siguiente:, yo antes tenia vida crediticia, tarjetas de credito, etc, y como era soltero, ponia la casa de mis padres como lugar de vivienda,pero me atrase, y me pusieron en infocorp, viaje al extranjero, y aparentemente todo estaba calmado,pero, hoy en dia me he casado, no vivo ahi,pero, amenazan con quitarle la casa a mi madre y llevarse hasta el perro, pueden hacerlo?como puedo evitarlo, y como puedo verificar que tengo a mi nombre para protegerlo?, gracias de antemano y si hay alguna solucion, me gustaria que me orientara para estar limpio de todo, gracias...

Dr. Villanueva se saludo atentamente,para hacerle la siguiente consulta una sucesion indivisiva que esta en los Registro Publico tiene caracteristica de un patrimonio familiar.

Empleada hace 24 años; me casé hace 20 años, a miesposo le ha ido muy mal en su trabajo como independiente en los últimos 4 años.
El tiene a su nombre 2 finquitas y yo dos apartamentos. Vivimos en uno de ellos y el otro lo tengo arrendado. El debe dinero en letras; algunas las a pagado pero no se las devuelven con el pretexto de que todavía les debe intereses. Tampoco le dan constancia de lo que les paga ¿será que corro el riesgo de que me embarguen los apartamentos o mi sueldo?. Tengo dos hijos aún muy pequeños,

Por favor oriéntenme sobre lo que debo hacer.

Dr. Villanueva.
Quisiera saber si mi madre puede poner el departamento que estaba a nombre de ella y de mi padre (quien falleció en el AÑO 1986) como patrimonio familiar. Nunca se hizo la sucesión de la parte de mi padre. Somos dos hermanas las hijas del matrimonio. Lamentablemente mi madre padece de Mal de Alzheimer y ya su cabecita casi no razona. Pero tengo miedo que mi hermana le haga firmar algo, diciendo que le deja el departamento a ella. Puede ser eso posible?
Le agradezco mucho su respuesta.

Como esta doctor, mi consulta es la siguiente:_
mi padre ha sido gerente de una empresa. en la que los accionistas fugaron del pais,,por ende mi padre cerroo la empresa o amabdono todo...cpn una deuda a las sunat...mi padre antes de ser gerente me vendio su propiedad...despues de ocho años llega una notificacion....de la sunat por la deuda del impuesto.....cobranza coactiva....para esto mi padre me compro nuevamente la ccasa que me habia vendido....pero no lo ha incrito a los registros pùblico.....la casa sigue figurando a mi combre ante los regsitros publicos....la pregunta es ...pueden embargar a mi padre un bien que me compro y que no esta inscrito en los resgistros publicos?

José,

El embargo o cualquier medida cautelar del tipo que describes en tu consulta es contra las propiedades del deudor.
Una propiedad es del deudor así esté inscrita o no lo esté en registros públicos. Lo que ocurre generalmente es que los acreedores no tienen como saber que alguien es propietario de un inmueble si no está inscrito en RRPP y esa es la razón por la cual usualmente no ves embargos contra inmuebles no inscritos.
Pero si el acreedor sabe de la existencia una propiedad de un deudor, así esté inscrito o no ese derecho de propiedad en los RRPP, lo puede embargar como aparentemente ha ocurrido en el caso de tu padre. La SUNAT tiene como informarse de esas ventas no inscritas de propiedades por los reportes que recibe de los notarios a su solicitud.

buenas tardes mi pregunta es tengo un embargo se puede se puede ponerlo como patrimonio familiar la ncasa esra al 50 y 50 mia y de mi esposa casados por sociedad conyugal pero esta acreador me embargo mi 50 mio pero le dige ami lic que metieramos la pencuin alimenticia y me digo que la tunvaba el juez la pencion y ya me quiere rematar ya tiene sentencia tengo un niño de 5 años el menor que hago otro caso se puede poner patriminio a una casa con un credito hipotecario pero se dejo de pagar por la crisis espero respuesta mil gracias

buenas noches soy de mexico no quiero perder mi casa por mi hijo que es descapasitado mi esposa y su servidor devemos varias tarjetas de creditos ya estamos pagando unas pero otras no me niego a pagar pero no me alcansa mi salario y me manda correspondenci que si no pago antes del 30 de septienbre va a meter la demanda el 1 de octubre para venir del dia 3 al 18 a enbargar por favor orienteme gracias que dios lo bendiga hoy y simpre saludos

CONSULTA :

COMPRE UN DEPARTAMENTO CON UN CREDITO HIPOTECARIO; QUIERO SABER QUE TIEMPO DE GARANTIA LEGAL TIENE ESTA COMPRA; YA QUE EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA NO INDICA NADA Y SIA ASI FUERA EL EDIFICIO TAMBIEN GOZA DE ESTA GARANTIA.

GRACIAS CARLOS

Dr. Vilanueva, ante todo gracias por la respuesta, mi consulta es que deseo comprar parte una propiedad, de la cual los duenos que son esposos estan en desacuerdo, ya q uno de ellos no quiere vender, pero el otro que es el que quiere vender me ha dicho que segun ley el puede vender hasta 1/3 de la propiedad q seria de libre disponibilidad de parte de el........mi consulta es que si verdaderamente existe esa ley cual es.....y ademas si fuera asi, quien determina la particion de la propiedda para que el pueda vender.....para que la otra parte no haga problemas.

Doctor, tengo una preocupación, antes de todo la casa está a nombre de mis padres. Hace unos años tratamos de hacer un negocio con una empresa y hicimos una hipoteca para que nos de crédito, bueno el negocio fue mal y todavia debemos 5000 a esta empresa y no se ha levantado la hipoteca. El problema es que mi padre ha sacado credito (sin consultarnos) en una caja por algo de 10,000 soles, y además es aval de otra persona en otra caja de ahorros por un monto de 40,000 soles, la cosa es que no se estan pagando las cuotas, de nada, ya que todavia no sale el negocio en donde han invertido y no sé si saldrá bien ese negocio. Ya son tres meses que no pagan, quiero saber si uno de estas cajas puede embargar o quitar la casa, a pesar de la hipoteca, y qué debemos hacer, nos conviene pagar la hipoteca o nos puedes servir como escudo?.

DR. LE AGRADEZCO DE ANTEMANO SU RESPUESTA MIL GRACIA, Y QUE DIOS ALTISIMO LO BENDIGA, ENACE ME VENDIO UNA NUCLEO BASICO, EL AÑO 1994 NO LO ACABE DE PAGAR PORQUE EL BANCO LATINO DESAPARECIO DESPUES LAS DEUDAS LAS COBRA EL BANCO DE MATERIALES QUE NO ESTOY PAGANDO. YO PERSONALENTE NUNCA INSCRIBI EN LA SUNARP LA PROPIEDAD LO HIZO COFOPRI EL AÑO 1999, TUVE UN NEGOCIO QUE QUEBRE Y LA SUNAT DE UN MONTO IRRISORIO DEL IMPUESTO QUE HIZO MAL EL CONTADOR, ME NOTIFICO UNA EL AÑO 2002 COMO 100,000 NUEVOS SOLES (IMPAGABLE DE HECHO PARA UNA PERSONA QUE PERCIBE UN SUELDO MINIMO) LA SUNAT EMBARGO EL BIEN, LO REMATÓ TRES VECES Y NADIE LO COMPRO( YO SIGO EN POSESION ) EL BANCO DE MATERIALES COMO NO SE PAGÓ EL NUCLEO , LO INSCRIBIÓ A SU NOMBRE, MI PREGUNTA ES PUEDO TRANSFERIRLO ESE NUCLEO DE VIVIENDA A UNO DE MIS HIJOS YA QUE PIENSO CANCELAR LA DEUDA CON EL BANCO DE MATERIALES, Y EL EMBARGO HECHO POR LA SUNAT COMO QUEDA, EL BANCO DE MATERIALES ME HA DICHO QUE SI ME LO VENDE ME LO DA SIN EL EMABRGO, ES CIETO ESO, A LOSCUANTOS AÑOS PRESCRIBE UN EMBARGO HECHO POR LA SUNAT ultimamente la sunat me notifico por la suma de 60,000 porque bajo rel monto

Buenos dias
mi preocupacion es la siguiente
mantengo deudas con tres entidades finacieras a las que les estoy pagando apesar de que no tengo trabajo , pero si no consiguiera trabajo en Enero ya no podre pagarles, tengo un departamento en el cual vivo (mi vivienda) el cual pago y no dejare de pagar ¿podrian embargarmelo? son siete años que vengo pagandolo y me faltan doce años mas
agradecer su respuesta

Andrés,

Sí, si pueden embargarte esa propiedad o cualquier otro bien que pudieras tener.

se pueden blindar los ahorros frente a posibles embargos??

Buenas tardes,
le comento mi caso, soy representante lega de una empresa, tuvimos una perdida en el neocio la cual nos llevo a endeudarno con unos 25,000 dolares, tengo una propiedad que compre a credito hipotecario es un terreno que ya termine de cancelar, aun no he echo los tramites de elevar a registros publico, pero en la municipalida si esta registrado como terreno en compra, yo soy aval de la empresa me pueden embargar mi casa que ya la construi por cierto, que puedo hacer para evitar eso ya qe tengo hijos menores.

en espera de sus comentarios.

saludosm,

hola mi pregunta es la siguirnte, tengo una deuda de hace varios años la abogada encargada del caso nunk volvio a comunicarse conmigo, hoy dia llega una notificacion deremate del inmueble pero el inmueble es patrimonio familiar, puede este remate llevarse a cabo porfavor necesito una respuesta urgente ya q la orden de remate esta para el 30 de este mes gracias

mi esposo y yo inscribimos una casa que compramos a nombre de nuestros dos mayores hijos, han pasado 9 años y uno de ellos esta registrado en infocorp y ya le ha llegado una orden judicial pues dio la direccion de la casa aunque no vive alli. nosotros los padres somos los que vivimos y pagamos todos los demas gastos(la casa esta pagada). mipreocupacion es si nos pueden embargar la casa y enseres ? el monto d la deuda es de 11,000.00 nuevos soles. gracias . nina

mi esposo y yo inscribimos una casa que compramos a nombre de nuestros dos mayores hijos, han pasado 9 años y uno de ellos esta registrado en infocorp y ya le ha llegado una orden judicial pues dio la direccion de la casa aunque no vive alli. nosotros los padres somos los que vivimos y pagamos todos los demas gastos(la casa esta pagada). mipreocupacion es si nos pueden embargar la casa y enseres ? el monto d la deuda es de 11,000.00 nuevos soles. gracias . nina

quisiera poner a patrimonio la casa de mi papa ya que le firmo a mi mama como abligado solidario ya mi mama ya no pudo pagarel prestamo a una caja pero quiero saber si mi papa mas adelante la quiere vender si se puede o no y como le hariamos para venderla

Dr. Villanueva:

Mi padre tiene un departamento que estamos remodelando para alquilarlo. Hemos ahorrado el dinero por largo tiempo para hacer esta inversión. No tenemos ningún tipo de deudas. Doctor, constituir un patrimonio familiar seria la mejor opción para proteger el departamento ante inquilinos que quieran usarlo como aval de préstamo?, o alguien que quiera quitarnos el departamento haciéndose pasar por dueño?

Gracias por su respuesta. Y que tenga un excelente día.

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