Tu asesor legal

Alberto Villanueva

Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte. Soy abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Tengo estudios de negociación en Harvard University y una Maestría de Derecho (LLM) en Cornell University.

En esta bitácora trataré de poner las leyes al alcance de todos, con un lenguaje sencillo. Me pueden seguir en Twitter en @AVillanuevaE

10 consejos a tomar en cuenta antes de comprar un departamento, una casa o un terreno

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casa.jpgCreo que es el sueño de todos el poder tener nuestra casa propia para tener la seguridad de vivir en algo nuestro.

Contar con una asesoría legal adecuada resulta así esencial si no queremos que mañana ese sueño de la casa propia se convierta en una pesadilla. 

Por eso, sin perjuicio de la asesoría legal personal que le recomiendo que contrate, a continuación le doy 10 consejos generales que debe de tener en cuenta antes de comprar un departamento, casa o terreno.


Estos consejos toman como presupuesto que nos encontramos ante una vivienda inscrita en los Registros Públicos:

1. Contar con un Estudio de Títulos que su abogado le deberá de preparar sobre la propiedad que piensa comprar. Este Estudio de Títulos en buena cuenta le deberá decir:

  • - Quien en es el propietario o los propietarios de la vivienda que quiere comprar para que así usted compre a quien legalmente es el propietario y no a otra persona.
  • - Si las características de la vivienda que está comprando corresponden a lo que legalmente aparece en los títulos de propiedad como por ejemplo determinar cual es el área inscrita en los registros públicos, el certificado de numeración, declaratoria de fábrica inscrita.
  • - Determinar quien es la persona que viene viviendo en la propiedad (en términos técnicos el poseedor de la vivienda) para lo cual deberá existir una visita física al inmueble para constatar que no existen problemas con los poseedores del inmueble a comprar (un inquilino o tal vez alguien que dice que es el real dueño del inmueble y que no aparece como tal en los Registros Públicos). 
  • - Determinar si existe alguna carga o gravamen sobre la propiedad que se quiere adquirir.

2. Que su abogado elabore una propuesta de contrato de compraventa que incluyan cláusulas que lo protejan como comprador. Entre otros temas, un aspecto crucial en toda compraventa es el momento en que se deberá de pagar el precio que se convenga. El vendedor va a querer que sea apenas se firme el contrato de de compraventa y usted como comprador va a querer que sea cuando la propiedad aparezca en Registros Públicos a su nombre. Se deberán de tratar de negociar ambas posturas y establecer cláusulas que le den ciertas garantías a usted como comprador.

3. Solicitar que el vendedor le haga entrega de la constancia de no adeudo de la municipalidad de la jurisdicción de tributos municipales y arbitrios del inmueble. Más allá de esa constancia entregada por el vendedor, nunca estará demás que su abogado se de una vuelta por la Municipalidad para verificar la autenticidad de la misma.

4. Infórmese sobre la zonificación municipal en la cual se encuentre la propiedad que piensa comprar. Las zonas urbanas se encuentra clasificadas en zonas a fin de determinar qué es lo que se puede construir en una zona determinada o qué negocios o industrias pueden existir. Si usted está comprando una casa para vivir no le gustará que mañana su vecino instale una discoteca así que resulta importante saber cual es la zonificación de la propiedad que va a comprar. De la misma manera si usted está comprando una casa para vivir y tener allí además un pequeño negocio verifique si la zonificación municipal se lo permitirá para no tener luego problemas al solicitar su licencia municipal de funcionamiento.

Esta investigación municipal es muy importante y deberá incluir además si tal vez existe un plan de expansión de pistas que lleve a una futura expropiación de parte del inmueble que está comprando. 

5. Contáctese con la empresa de energía eléctrica para comprobar cual es la capacidad instalada de energía destinada al inmueble y si existiría algún problema en ampliar esa capacidad. Esto resulta importante si usted tiene pensando instalar en el inmueble una pequeña industria que demande más energía que la usual.

6. Investigue en la Municipalidad el uso previo ha tenido el suelo sobre el cual está la casa o departamento que está comprando. Parece una cosa un poco extrema pero hoy en día con la expansión urbana existente puede ocurrir que el suelo haya sido un relleno sanitario o que incluso que el suelo antes haya sido un grifo o una fábrica con elementos contaminantes que pueden provocar algún tipo de toxicidad y enfermedades para los ocupantes de un inmueble construido sobre ese suelo.

7. Que el comprador le haga entrega de los recibos de agua, luz, cable, internet y teléfonos debidamente cancelados. Esto le evitará en el futuro algunos dolores de cabeza cuando solicite que todos esos servicios pasen a su nombre. En cuanto al teléfono deberá especificar si el mismo es traspasado o no con motivo de la compra venta.

8. Pida un reporte en Infocorp o servicios similares sobre la persona del vendedor y requiera que el vendedor proceda a enviar cartas comunicando su cambio de domicilio a sus acreedores como bancos o tiendas por departamentos. El reporte a una central de riesgos es importante inclusive para ser más precavido en toda la operación de compra venta. Por otro lado las cartas que debe de hacer el vendedor comunicando su cambio de domicilio a sus acreedores, le permitirá tener una protección ante cualquier aviso de cobranza que mañana más tarde le puedan hacer llegar a su flamante vivienda.

9. Infórmese con su abogado los costos tributarios de la compraventa y otros costos usuales que existen en este tipo de operaciones como el costo de la Escritura Pública. Uno cuando compra una casa o un departamento o un terreno generalmente usa todos sus ahorros para reunir el precio de la compra venta y luego se olvida que hay una serie de costos tributarios o de otra índole que pueden ser un poco elevados.Su abogado le deberá de informar de esos costos para que luego no tenga usted sorpresas.

10. Si compra la casa, departamento o terreno con un crédito hipotecario, pídale a su abogado que le explique con claridad cuales son sus derechos y las obligaciones que asumirá con el banco. Entienda claramente qué es lo que va a firmar con el banco y debe de saber además qué cláusulas son las que usualmente puede negociar con la entidad bancaria. Ahora existe una amplia oferta de créditos hipotecarios y puede lograr varias ventajas si negocia y compara adecuadamente las ofertas de créditos hipotecarios con diversos bancos de la plaza.

Espero que estos consejos lo ayuden. Los he preparado con un carácter general y ciertamente pueden existir otros consejos más que deba seguir y que pueden cambiar dependiendo de su caso particular por lo que no me cansaré de reiterarle que cuente con una asesoría legal personal para que lo asesore en cualquier operación de compra venta de inmuebles.
33 comentarios

Estimado Dr. Villanueva.
He leído con interés sus recomendaciones sobre consideraciones a tener cuando se va a adquirir un inmueble, lo cual creo que muchos ciudadanos le agradecen.
Sobre este mismo asunto, me permito sugerirle, trate sobre qué elementos de protecciòn debe adoptarse cuando se compra un inmueble en Proceso de Construcción, ahora que está de moda la venta de inmuebles aún en construcciòn, donde muchos salen estafados especialmente en los plazos de entrega, y la negativa de las empresas para devolver el dinero.
Estas empresas inmobiliarias financian la construcción con el dinero de los compradores, aduciendo que los precios son "pre-venta", y que después costará mas.
Otro sí, cuando ofrecen sus Departamentos, lo promocionan indicando que "puede separarlo con $ 500". La emociòn de embarcarse en esta compra hace que muchos entreguen esta "separaciòn" y después la realidad de la financiación les resulta imposible. Resultado: la empresa inmobiliaria hace esto de manera exprofesa quedándose después con el adelanto.
Le expreso mi agradecimieto y aprecio,
Atte.
Julio Cordero Salas
DNI.40066768

Julio, gracias por la sugerencia.
El tema de la venta de departamentos en construcción tiene muchas aristas que trataré paso a paso de ir explicando.

Estimado señor Villanueva, es realmente un gran aporte el que usted hace en este blog. Celebro la iniciativa y lo felicito. No estaría mal que se refiera también a la compra de propiedades recién construídas.
Por otra parte, creo que haría bien en no permitir que se dirijan a usted usando el título de doctor, puesto que, según figura en su nota biográfica, usted no lo posee.
Finalmente, en la misma nota biográfica usted escribe "Daré consejos y orientación legal de caracter general, que pueda ser útil en nuestras vidas diarias", cuando debería poner "Daré consejos y orientación legal de caracter general, que puedan ser útiles en nuestras vidas diarias".

Un cordial saludo.

Hola Alberto:
Interesante este post. Ojalá lo hubiera leído mi hermana cuando compró su departamento, pues le ofrecieron una cosa y al final le dieron otra. Ahora está en líos para tratar de remediar en algo su situación.
Si pudieras tratar en alguna oportunidad, como comenta Julio, las acciones a tomar en caso de incumplimiento cuando uno compra departamentos en planos, te lo agradecería bastante. ¿A quién hay que acudir a reclamar?
Saludos

Samuel,
Muchas gracias por la corrección, ya lo arreglé.
En cuanto a lo de doctor efectivamente un tema pendiente que tengo es seguir un doctorado en leyes que pienso seguir tal vez el año que viene en la Universidad San Marcos.
Más allá de eso la verdad que siempre prefiero que me llamen Alberto y nada más y personalmente siempre me presento de esa manera.
Tomo tu sugerencia sobre el tema de las viviendas recién construidas y la pondré en mis pendientes.
Mi plan es ir variando de temas durante el mes y cuando regrese a ver el tema propiedades lo tendré en cuenta aunque aún hay algunos artículos previos que tengo que tratar.
Gracias de nuevo por la corrección.

Carmen,

Aunque seguro tu pregunta dará lugar a que escriba un artículo, te adelanto que en principio tienes hasta tres posibles acciones:
1. Una donde vas al juez civil e interpones una demanda civil.
2. Otra es que recurras ante el INDECOPI que ha demostrado ser muy efectivo en estos temas.
3. Eventualmente, dependiendo de cada caso, podrías recurrir a la vía penal en una acción penal si se hubiera cometido algún delito que deberá ser previamente evaluado por tu abogado.

Mi esposa y yo compramos un dpto a la Constructora XXXXX con financiamiento del crédito con el XXXX.
El dpto tiene varias fallas que la constructora despues de decenas de mails "las corrigió" sin embargo siguen apareciendo mas fallas. Del edficio, igual ha sucedido. Los planos dicen una cosa y en la practica es otra. Al parecer hay gato encerrado con la municipalidad. Sino como se explica quien dió la licencia de construcción y quien aprobó la culminación del mismo.
Con el crédito del XXXX es otra historia. Me obligaron a tramitar en la Notaria XXXXX un contrato que supuestamente no se podia modificar ninguna clausula.
Me pregunto si Indecopi sabe de todas éstas malas prácticas.

Muy buen aporte estimado Alberto, felicitaciones por vuestros aportes ahora ben Perú21.

Alan Emilio

Eduardo, se ha editado tu comentario para que tu consulta no haga referencia a personas o empresas específicas.
Tu caso es muy común, las personas terminan sintiendo que fueron "obligadas" a hacer cosas que no querían.
Tanto para tu reclamo contra la constructora como contra el banco por "forzarte" a usar el servicio de una notaría podrías recurrir al Indecopi previa consulta con un abogado para que analice tu caso concreto para ver si reúne los presupuestos para que proceda un reclamo.
En todo caso te dejo el link respectivo de Indecopi donde puedes formular también consultas en persona:
http://www.indecopi.gob.pe/0/home_proteccion_consumidor.aspx?PFL=8

Muy buen artículo, gracias.
Al respecto de la tercera recomendación, el comprador debe apersonarse a la Municipalidad para verificar el no adeudo no solo del vendedor, sino también de todos los dueños anteriores. Es decir, se debe verificar que bajo la dirección del inmueble no estén registradas deudas.
Al respecto de la octava recomendación, debe ser tomada muy en cuenta. El problema es que no solo el vendedor, sino otros miembros de su familia pueden tener deudas. Me parece que lo ideal sería incluir una clausula en el contrato en la que el vendedor declara bajo juramento haber comunicado el cambio de dirección a los acreedores de todos los residentes en el inmueble, y asume la responsabilidad por cualquier prejuicio que resulte de no haber realizado dicho cambio o de asumir en el futuro cualquier acreencia con el domicilio de la propiedad transada.
Adquirí una propiedad en la que propietarios anteriores al vendedor tienen deudas con la municipalidad. Además, el vendedor y miembros de su familia tienen deudas con TODO tipo de instituciones financieras. Qué debo hacer para que me dejen de llegar mensajes de cobranza? Inclusive me han llegado notificaciones judiciales por un proceso penal en el que el vendedor se encontraba como demandante. A qué riesgos me expongo porque la propiedad aparece como domicilio de tantas deudas? Qué puedo hacer?

Mario,

Tienes varios riesgos. El día de mañana o pasado escribiré algo sobre este tema que espero te sirva de ayuda

Gracias por el consejo: Compre un dpto. en planosen el 2006 , se firmo el contrato, se hizo el financiamiento con el bco., se legalizaron firmas y se llevo todo ante el notario. (hasta aqui todo en regla)por razones de problemas de la constructora no me hicieron entrega del departamento y en comprensacion me dieron un dpto. de la misma constructora en otro edificio( del mismo proyecto), solo firmamos el adendum de modificacion parcial al contrato( el edificio dejo de construirse pues la constructora tenia problemas pues no habia tenido licencia para construir y habia entrado en proceso de liquidacion) con el edificio a medio terminar cada propietario ha ido terminando su dpto. , en mi caso solo firmamos el ademdum de mdificacion parcial del contrato, no llegamos a legalizar las firmas.
Posteriormente estan restructurando la empresa y tratando asi de que se termine el edificio, pero los apoderados legales que en esa fecha firmaron mi adenda de modificacion parcial al contrato original, ya no son los mismos.
Quiero poner todo en regla, que me aconseja.,

Sr. Alberto Villanueva y cuando se adquiere una casa con elprestamo mi vivienda las inmobiliarias recomiendan a que banco recurrir para hacer el prestamo, asi mismo cuando se adquiere una vivienda por la modalidad de techo propio que consideraciones puntuales se debe tener en cuenta??.
Atte. Policarpo guavara

Saludos Alberto.

Felicito esta iniciativa, a veces uno se encuentra desorientado sobre ciertos temas y este principalmente. En el post pones que hay clausulas que se pueden negociar en el contrato de compra venta. En el caso de Compra-venta de departamentos nuevos ¿hay algunas clausulas que son negociables?¿Cuales?

gracias .

Carmen la addenda tú la has firmado con la empresa más allá de quienes eran circunstancialmente sus representantes legales.
Tu documento resulta así totalmente exigible y deberías avanzar en su formalización extendiéndose la Escritura Pública respectiva con los actuales representantes de la empresa.

Policarpo tomaré en cuenta tu comentario para un posible artículo sobre esas modalidades concretas para comprar viviendas. Gracias

José Luis, en principio todo es negociable aunque existen algunas cláusulas estándar en el mercado que al final resultan un poco inocuas tanto para el comprador como para el vendedor.
Con la oferta inmobiliaria actualmente existente el comprador debe de entender que tiene una gran capacidad de negociación pero que esta evidentemente tiene el límite de los propios intereses de los vendedores. Encontrar un equilibrio contractual es algo que tu abogado te deberá de asesorar.


hola! Alberto ( ya q Ud así prefiere ser llamado : D

Creo q el Post sobre los Departamentos en Pre venta..sería muy interesante y de gran ayuda a todos...lo esperamos pronto.

Saludos .

Alberto quisiera saber si hay alguna web donde pueda investigar acerca del comportamiento de las constructoras, algo asi como un ranking, de hecho que muchas veces los inescrupolosos crean nuevas razones sociales para evadir su responsabilidad pero de alguna manera serviria saber a quien uno le compra una propiedad en planos.Gracias y felicitaciones por los interesantes articulos.

Qué gusto Doctor que haya aperturado este blog tan interesante, yo justamente me encuentro interesada en adquirir un inmueble por crédito hipotecario, no sé si podría extenderse un poco más sobre este tema para tener bien en cuenta puntos importantes a considerar al momento de acceder a éste tipo de crédito para comprar un inmueble.

Gracias,

Alexander,

Lamentablemente no conozco ningún website con esa información pero me parece una excelente idea que cualquiera puede tomar para hacer un website de quejas no sólo de constructoras sino de otras empresas.
Te recomiendo sin embargo que hagas dos cosas:
1. Revises en Infocorp a la empresa.
2. Te des una vuelta por Indecopi y averigues si tiene algún proceso.
3. Le preguntes a la constructora que otros edificios ha construido antes y luego vas, los visitas y les preguntas directamente a los que viven en los mismos como les fue con la constructora.

La tercera recomentación usualmente es la más efectiva y la más practica.

Doctor, mucho gusto en comunicarme con usted. Tal vez, pudiera dejar algunos consejos tambien para cuando uno desea comprar un auto nuevo o uno usado. Grcias anticipadas.

Estimado Dr.
Hace muchos compré una tienda en una galeria de Lima y lamentablemente no se llegó a ser inscrita en los registros públicos. Sobre esa tienda siempre pagué los tributos y arbitrios municipales oportunamente; sin embargo, hace 2 años me interé que la junta liquidadora que vino despues, habia vendido esa tienda, cambiando la dirección domiciliaria de la tienda, luego obteniendo indebidamente del municipio la constancia de no adeudo de tributos municipales y arbitrios a su nombre inscribio esa operacion en los registros publicos y cambio a la fuerza el candado, por ende se encuentra bajo su dominio. Actualmente teoricamente aparece como dos tiendas distintas conservando la numeración interior dado por el municipio, pero con direcciones diferentes
He presentado la denuncia ante la oficina de auditria interna del municipio, que mas debo hacer. Ya hemos sido estafados por dos abogados tratando de recuperar ese inmueble.
gracias por su atencion

Señor Alberto:

Muchas gracias por las recomendaciones vertidas en este blog.
Me permito señalar algo muy puntual.
1.- La forma de pago es muy importante, preferible a traves del sistema financiero (de acuerdo a Ley)
2.- La descripcion y/o valorizacion del inmueble debe reflejar la realidad de la edificacion en la Declaracion Jurada (base Imponible del autovaluo) lo cual determina el pago del Impuesto Predial.
3.- Solicitar al notario la inscripcion del bloqueo registral.

Muchas gracias por la atencion al pte.

Estimado Alberto :
He leido su blog, me parece interesante y quisiera saber si me puede ayudar con lo siguiente : estoy por comprar un departamento en preventa y quisiera incluir en el contrato de compra venta algunas clausulas que me protejan de cualquier tipo de irregularidad por no cumplir con la entrega en las fechas que ellos prometen, el pago es directo con la constructora y es al contado no lo estoy financiando. Cree ud. que pueda contar con sus servicios para poder incluir dichas clausulas?

Patricia, encantado de poder ayudarte.
Me puedes escribir a webmaster@tuasesorvirtual.com o usar el formulario de contacto de mi website en http://villanueva.pe/

Buenas noches Alberto, estoy comprando un departamento nuevo, del cual estoy financiando a traves del banco el 80%, estoy seguro que me haran llenar varios contratos, me recomiendas leer absolutamente todo o solo las partes mas significativas del contrato ?, por otro lado mucho te agradeceré e indiques en que momento debo enregar mi inicial del 20% a la constructora.

Saludos

Dr.Villanueva : hace 4 años compre a una empresa, un departamento nuevo dentro de un edificio en Chiclayo ;lo estamos pagando, resulta que los Departamentos no estan independizados y nos vendieron con una simple minuta; y a la fecha me he enterado que han embargado todo el edificio; como debo canalizar mi reclamo ante INDECOPI

Buenas noches
Voy a adquirir un inmueble , pero no está declarado la construcción del 2do piso, sólo está construido el casco y techo sin acabados, el banco me indica que tiene que ser declarado antes de solicitar el credito, pero por otro lado me dicen que no puede ser declarado ante la sunarp si no está concluido, qué puedo hacer?

Se puede


Estimado Alberto,
Deseo comprar un departamento en Surco, es un edificio de 4 pisos y bueno la pregunta es por donde comienzo, tengo un capital para dar hasta el 20%

Gracias.

hola alberto: queria que me orientaras sobre el tema de inscripcion de una compra y venta de mi departamento en sunarp: se que si lo tramito todo via notaria me saldra un ojo de la cara pero hay tramites que lo puedo realizar personalmente y asi ahorrarme un poco de dinero. hasta que punto puede obligatoriamente intervenir una notaria.y que cosas tendria que hacer yo .gracias de antemano

I think that to receive the credit loans from creditors you must have a good reason. Nevertheless, one time I've received a car loan, just because I wanted to buy a bike.

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